Dacă, după o căutare îndelungată și vizionări, ați ales imobilul care vi se potrivește cel mai bine, probabil vă întrebați care este procesul de achiziție – cum începe, care sunt etapele și cum se finalizează. Aceasta este tema articolului de față.
I. ÎNCHEIEREA UNUI CONTRACT DE GARANȚIE (STOP-CAPARĂ)
În ultimii ani, a devenit o practică obișnuită ca procesul de vânzare a unui imobil să înceapă prin semnarea unui contract de garanție. În acesta se stabilesc obiectul vânzării, prețul de vânzare și termenele pentru încheierea tranzacției, iar Cumpărătorul plătește o sumă de bani ca garanție pentru intențiile sale serioase – dacă se retrage din tranzacție fără un motiv întemeiat, pierde garanția oferită. Din perspectiva cumpărătorului, este important ca în contract să fie stipulată obligația expresă a vânzătorului de a prezenta într-un termen rezonabil toate documentele necesare pentru verificarea imobilului și pentru încheierea tranzacției, precum și ipotezele în care garanția este returnată – de exemplu, în cazul unor viciile în documentele de proprietate sau în documentația de construcție, în caz de refuz de finanțare din partea băncii etc. Mai multe informații despre această etapă puteți găsi în acest articol (Contract de garanție).
II. EXAMINAREA IMOBILULUI
După încheierea contractului de garanție, Cumpărătorul plătește garanția convenită în bani, iar Vânzătorul predă toate documentele necesare pentru verificarea documentară a imobilului. Aceasta poate începe și trebuie să stabilească în detaliu statutul său juridic și arhitectural – dreptul de proprietate, drepturi opozabile ale terților, acte de construcție, documentație aferentă de la cadastru, primărie, registre și tot ce este necesar. Este inacceptabil să se treacă la următoarea etapă (contractul preliminar) înainte ca examinarea imobilului să fie finalizată. Există trei motive principale pentru aceasta.
În primul rând, semnarea contractului preliminar este întotdeauna legată de plata unei părți din prețul de vânzare, de obicei între 10 și 20%. Dacă, din anumite motive, tranzacția nu se realizează, plata va trebui să fie returnată, dar aceasta se face după lungi proceduri judiciare, la finalul cărora debitorul poate fi insolvabil.
În al doilea rând, este imposibil să se redacteze un contract preliminar care să protejeze adecvat drepturile cumpărătorului dacă nu se cunoaște situația factuală și juridică a imobilului. Nu există un contract universal (tipizat) de vânzare-cumpărare, iar acesta se elaborează în funcție de specificul cazului și pentru a proteja anumite aspecte relevante.
În al treilea rând, dacă tranzacția implică și finanțare ipotecară, banca va efectua propria examinare a imobilului, care îi va servi ca garanție. Semnarea contractului preliminar și plata prețului ar trebui să se facă după încheierea acestei examinări și obținerea aprobării. Imaginați-vă situația în care ați semnat un contract preliminar, ați plătit prima rată, iar banca refuză finanțarea, iar tranzacția se desfășoară din vina dumneavoastră, cu toate consecințele care decurg. Acest lucru nu trebuie să se întâmple.
III. ÎNCHEIEREA UNUI CONTRACT PRELIMINAR
Am avut ocazia să spunem că contractul preliminar este documentul care oferă cea mai cuprinzătoare reglementare a unei tranzacții de vânzare-cumpărare a unui imobil. La redactarea acestuia, se impune o abordare cu așteptarea de principiu că ceea ce se negociază în contractul preliminar va fi tranzacția finală – niciuna dintre părți nu poate solicita în actul notarial clauze care lipsesc din contractul preliminar. De aceea, aceasta este etapa cu cel mai intens proces de negociere. Este nerealist să ne așteptăm ca negocierile să înceapă, să se dezvolte și să se finalizeze în ziua semnării contractului preliminar. Practica arată că este necesară schimbul a cel puțin câteva revizii înainte de a ajunge la compromisurile necesare. După aceea, semnarea documentului convenit este ușoară și plăcută, fără riscuri de decizii pripite, greșeli sau presiuni. Mai multe informații despre această etapă, găsiți în acest articol – Contract preliminar. Conținut.
IV. ACTUL NOTARIAL
Semnarea actului notarial de către părțile implicate în tranzacție și notarul, urmată de înregistrarea acestuia la Oficiul de Înregistrări – Registrul Imobiliar, este actul juridic final în procesul de achiziție a unui imobil. Prin acesta se transferă dreptul de proprietate asupra imobilului, iar Cumpărătorul devine proprietar. Despre natura actului notarial și conținutul său, este explicat mai detaliat aici – Ce este actul notarial. Sfaturi practice privind conținutul acestuia.
V. TRANSFERSUL DE POSESIE
Tranzacția de vânzare-cumpărare a unui imobil poate fi considerată finalizată nu mai devreme de momentul în care Vânzătorul predă Cumpărătorului voluntar cheile imobilului. Aceasta se datorează faptului că, chiar și cu transferul proprietății, Cumpărătorul nu poate intra în posesia imobilului forțat, fără o hotărâre judecătorească. Din această perspectivă, este important ca în contractele încheiate de părți, în special în actul notarial, să fie inclusă o clauză expresă privind data transferului de posesie și chiar o penalizare pentru întârzierea predării. Acesta este un stimulent bun pentru Vânzător să își îndeplinească obligațiile la timp și să nu implice Cumpărătorul în dispute inutile.
VI. PUTEȚI FACE FAȚĂ SINGURI?
Teoretic, o persoană poate să se trateze singură, dar nu este recomandat. Efectuarea unei cercetări juridice a imobilului, analiza riscurilor posibile și consultarea documentației aferente este o muncă pentru juriști cu experiență serioasă și specializare în tranzacții imobiliare. Prin urmare, răspunsul la întrebarea din acest articol (Aveți nevoie de un avocat pentru achiziția unui imobil?) este: Când cumpărați un imobil, consultați un avocat.